財政部、國家稅務(wù)總局于2016年3月23日聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）及四個附件，確定了自2016年5月1日起，全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)納入營改增試點(diǎn)范圍，隨后國稅總局又陸續(xù)發(fā)布了關(guān)于行業(yè)管理、納稅申報、發(fā)票使用等方面的七個公告，標(biāo)志著營業(yè)稅將徹底退出中國的稅收舞臺，取而代之的是全鏈條覆蓋的增值稅。        

      一、“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的利好

    （一）過渡性優(yōu)惠政策：新老項(xiàng)目計稅方法的選擇適用

    根據(jù)國稅總局2016年第18號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告規(guī)定，企業(yè)對老項(xiàng)目可以選擇適用簡易計稅方法（征收率為5%）；新項(xiàng)目適用一般計稅方法（稅率為11%）。

    企業(yè)可對項(xiàng)目進(jìn)行測算選擇適用計稅方法。（1）對于已經(jīng)開工并支付大部分工程款或已經(jīng)開始預(yù)售的項(xiàng)目，選擇適用簡易計稅方法；（2）對于剛開工的項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行測算，測算時需考慮土地成本是否有合規(guī)的票證、土地出讓合同、是否能全額抵扣（存在土地價款返還時，應(yīng)與政府部門協(xié)商以其他名義獎勵，而不能直接以土地款返還的名義返還）以及乙方能否提供足額的增值稅專用發(fā)票，通過測算后選擇適合本項(xiàng)目的計稅方法；（3）同時存在新老項(xiàng)目的企業(yè)（如項(xiàng)目分期開發(fā)等），對新老項(xiàng)目應(yīng)分別核算，成本費(fèi)用支出應(yīng)盡量取得增值稅專用發(fā)票，以便于新項(xiàng)目抵扣。

    適用簡易計稅的項(xiàng)目仍可開具增值稅專用發(fā)票，供下游企業(yè)進(jìn)行抵扣。

    （二）企業(yè)稅負(fù)降低

    選擇適用簡易計稅方法的老項(xiàng)目，稅率雖然與營業(yè)稅一樣，但由于增值稅是價稅分離，納稅基數(shù)按不含稅銷售額計算，稅率為1/(1+5%)*5%=4.76%，稅率比營業(yè)稅時降低了約0.24%，因此老項(xiàng)目的實(shí)際稅負(fù)只減不增。

    一般計稅方法的項(xiàng)目，適用稅率從5%提高到11%，稅率雖然提高了但可抵扣項(xiàng)目增加，再加上兩種納稅基數(shù)不一致，在增值稅發(fā)票取得和管理等方面控制良好的情況下，實(shí)際稅負(fù)也將會有所下降。假設(shè)房價在營改增后保持不變，所有可抵扣項(xiàng)目均可實(shí)現(xiàn)全額抵扣，進(jìn)項(xiàng)稅率均為11%，則毛利率低于45%的開發(fā)項(xiàng)目均有可能降低稅負(fù)，毛利率越低的項(xiàng)目受益越多。

    （三）土地價款可抵扣

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。土地成本是房地產(chǎn)開項(xiàng)目開發(fā)中的主要成本，平均約占開發(fā)成本的20-30%，土地價款直接從收入中扣除對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是最大利好。

    （四）不動產(chǎn)分期抵扣增值稅，有助于推動商業(yè)地產(chǎn)的去化

    一般納稅人2016年5月1日后取得的并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額可分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣。第一年可抵扣60%，于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。這將促進(jìn)企業(yè)的不動產(chǎn)改善和購置行為，提高對商業(yè)地產(chǎn)的需求，給所有新增不動產(chǎn)的企業(yè)帶來紅利。

    （五）有利于企業(yè)降低資金成本

    “營改增”前，房地產(chǎn)業(yè)按預(yù)售營業(yè)款的5%稅率預(yù)繳營業(yè)稅，營改增之后，只需按不含稅預(yù)售營業(yè)款的3%的預(yù)繳增值稅。在簡易計稅方法下，每100元預(yù)收款比營業(yè)稅時少占用資金2.14元；一般計稅方法下，每100元預(yù)收款比營業(yè)稅時少占用資金約2.3元，因此營改增后預(yù)繳環(huán)節(jié)占用的資金減少，有利于企業(yè)降低資金成本。

    二、“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的不利影響

    （一）貸款利息不能抵扣

企業(yè)從銀行貸款等融資成本不能納入抵扣。根據(jù)規(guī)定，納稅人接受貸款服務(wù)（各種形式占用、拆借他人資金）支付的貸款利息及利息性質(zhì)的支出，其進(jìn)項(xiàng)稅額均不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣；因接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

    （二） 稅收管理成本增加

“營改增”后稅收管理成本將會有顯著的增加，與營業(yè)稅相比，增值稅在稅率、營業(yè)收入計算、計稅方法、發(fā)票管理、申報資料、征收機(jī)關(guān)等環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了較大變化，特別是抵扣制的計稅方法，增值稅專用發(fā)票管理，申報表填報等都較營業(yè)稅時期增加了難度和復(fù)雜程度。

   （三）促使企業(yè)提升內(nèi)控水平

“營改增”后，稅負(fù)能否降低直接與企業(yè)的內(nèi)控水平相關(guān)，對于業(yè)務(wù)操作規(guī)范、各類收支票據(jù)齊全、財務(wù)健全的企業(yè)，可能會降低稅負(fù)；而對于業(yè)務(wù)操作不規(guī)范、各類票據(jù)不齊全、財務(wù)不健全的企業(yè)而言稅負(fù)會有所增加。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對營改增

    （一）加強(qiáng)財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做好會計核算工作

“營改增”后，財務(wù)人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、會計核算的轉(zhuǎn)變、增值稅發(fā)票管理和具體業(yè)務(wù)的處理等問題。為了有效應(yīng)對這些問題，企業(yè)應(yīng)組織財務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)政策及會計核算培訓(xùn)，持續(xù)系統(tǒng)地學(xué)習(xí)，共同討論和理解消化。

    （二）重視增值稅專用發(fā)票的管理

“營改增”后，在銷項(xiàng)稅額既定的情況下，企業(yè)稅負(fù)高低取決于進(jìn)項(xiàng)稅額的大小，進(jìn)項(xiàng)稅額越多，稅負(fù)就越低。而進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的取得，與企業(yè)自身的管理水平、行業(yè)運(yùn)營的規(guī)范程度相關(guān)。因此企業(yè)應(yīng)重視進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的管理，及時取得可抵扣的專用發(fā)票，這就要求企業(yè)選擇供應(yīng)商時，要選擇具有一般納稅人資格的企業(yè)作為供應(yīng)商。此外，企業(yè)還應(yīng)做好增值稅發(fā)票的收集和傳遞工作，確保取得的增值稅專用發(fā)票在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行認(rèn)證抵扣。

　（三）建立和完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

　　“營改增”后，增值稅專用發(fā)票風(fēng)險以及會計核算的變化，企業(yè)應(yīng)建立和完善內(nèi)部控制制度，控制企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

     1、在合同簽訂環(huán)節(jié)，所有對外交易合同都要以公司名義簽訂，在合同中明確約定由對方承擔(dān)等額、合法、有效的增值稅專用發(fā)票，合同中注明納稅人類別、納稅人識別號、開戶行名稱、銀行帳號、地址、電話等信息，便于開具增值稅專用發(fā)票。在對方提供請款申請、購銷憑證、增值稅發(fā)票后再行付款，以規(guī)避糾紛。務(wù)必做到合同、資金、發(fā)票三流合一。

　 2、在銷售環(huán)節(jié)，公司制定的各種促銷政策，是否需要在銷售合同中予以注明，以及不同的付款方式等問題，都直接會對企業(yè)的稅負(fù)有一定的影響。因此，在制定促銷政策時，財務(wù)人員應(yīng)參與制定并進(jìn)行測算，以避免稅收風(fēng)險。

     3、在納稅環(huán)節(jié)， “營改增”后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)由地稅變?yōu)閲悾瑫r，納稅申報流程、申報時間、提交的材料也會發(fā)生變化，企業(yè)應(yīng)按照國家法律、政策要求按時納稅申報，依法提交、留存各項(xiàng)財務(wù)、稅務(wù)材料。

　　“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是全方位的，涉及招采、合約、成本、工程、銷售、財務(wù)等各個部門，建議企業(yè)要對采購，銷售，工程，財務(wù)等各個部門進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)，加強(qiáng)各部門之間的協(xié)作和溝通，使“營改增”順利平穩(wěn)過渡。